Auszug des Mieters vor Ablauf der Kündigungsfrist

Ein Vermieter kann sich vor einem Auszug seines Mieters vor Ablauf der Kündigungsfrist schützen. Zum einen muss der Vermieter diesem Wunsch nach einem vorzeitigen Auszug zustimmen. Zum anderen kann er dem Mieter bestimmte Kosten für die anstehende Neuvermietung in Rechnung stellen.

Will der Vermieter seine Aufwendungen für die Suche eines neuen Mieters erstattet haben, muss er dies vorab mit dem Mieter vertraglich vereinbaren – entweder bereits im Mietvertrag oder in einem so genannten Aufhebungsvertrag, den beide bei einer vorzeitigen Kündigung (also vor Ablauf der Kündigungsfrist) schließen (OLG Hamburg, Az: 4 U 222/89).

Soll dieser Passus Bestandteil des Mietvertrags sein, muss er im Vertragstext deutlich hervorgehoben werden (beispielsweise durch Unterstreichen). Denn überraschende Klauseln, mit denen der Mieter nicht rechnet, sind im Mietvertrag ungültig. Vermieter gehen auf Nummer sicher, wenn sie sich diese Klausel sogar separat vom Mieter unterschreiben lassen.
Die Höhe der Pauschale darf jedoch nicht unangemessen sein: Die Grenze liegt bei einer Monatskaltmiete.
 
Gelingt es dem Vermieter aufgrund der Marktlage (entspannter Mietwohnungsmarkt) nicht, vom Neumieter die gleiche Miethöhe zu erzielen, dann muss der bisherige Mieter für den Zeitraum bis seiner regulären Kündigungsfrist, für den Differenzbetrag finanziell gerade stehen.
 
Mit dem Aufwendungsersatz soll der Vermieter seine Auslagen für die vorzeitige Neuvermietung bestreiten, wie beispielsweise Wohnungsbesichtigungen, Gespräche mit Nachfolgemietern, Ausfertigung des neuen Mietvertrags etc. Diese Ausgaben sind legitim, selbst wenn sie ebenso bei einer fristgerechten Kündigung anfallen würden.
Der Grund: Durch den frühzeitigen Auszug muss sich der Vermieter früher und häufiger um die Neuvermietung kümmern (AG Hamburg-Altona, Az: 317 C 540/79). Der Vermieter kann diese Kosten sogar vereinbaren, wenn bereits ein Nachmieter feststeht, denn auch in diesem Fall entstehen Kosten bei der Erstellung des neuen Mietvertrags, der Wohnungsabnahme, dem Heizungsablesen etc. Nur wenn der Mieter seinem Vermieter nachweisen kann, dass er keine zusätzlichen Kosten bei der Neuvermietung hatte, muss der Vermieter auf die Summe verzichten.

Unzulässig ist es, im Mietvertrag zu fixieren, dass der Mieter bei vorzeitiger Vertragskündigung eine Art Vertragsstrafe zahlen muss (§ 555 BGB). So ist es beispielsweise unzulässig, dass der Vermieter beim vorzeitigen Auszug droht, die Kaution des Mieters einzubehalten (LG Mannheim, Az: 4 S 62/75)